Главная / Новости / Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее


взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Ответ на статью: реальный опыт покупки малосемейки в кредит и сдачи в аренду.

Содержание:

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Стоимость коммунальных услуг — в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).

Первоначальный взнос

Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры.
Это около 350 000 рублей.

Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.

Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.

Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.

Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.
Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Важноimportant
Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.

  • Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки.


Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире.
Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру.

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Рефинансирование ипотеки

Но:

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке.

Выгодно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.

Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности.

Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).

Пример третий.

Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.

Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов.

Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные.

Если купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

Что лучше выбрать вторичку или новостройку для сдачи в аренду

Хотя считается, что жилье в новостройках сдается быстрее, но разница здесь не такая уж и существенная. Руководитель компании Айрин и наш редактор, Мария Юрьевна, считает, что не играет большой роли возраст дома.
Строения брежневской застройки периода 1980 –х годов востребованы арендаторами не хуже, чем построенные менее 10 лет назад.

Цена жилья в новостройке, при его приобретении еще в период строительства будет меньше, чем готовая квартира на вторичке. Но, чтобы сдать это жилье нужно подождать несколько месяцев, а это грозит потерями доходов и выплату ежемесячных кредитных платежей из собственных средств.

Если многоквартирный дом только начинает строиться, то до получения жилья в эксплуатацию пройдет около двух лет.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

Инфоinfo
Сумму кредита берем 4 миллиона, при минимальном первоначальном взносе 20% (1 миллион руб.). Сумма ежемесячного платежа при этом составит – 45 тыс.113 руб.

Вниманиеattention
Квартиру будем сдавать за 30 тысяч руб. в месяц.

Вариант 2. Берем кредит без первого взноса. Процент посчитаем тот же, хотя это и маловероятно.

Вариант 3. Первоначальный взнос составит 60% — 3 миллиона руб.

Теперь сравним суммы, получившиеся путем несложных расчетов в рублях.


При этом в суммы расчетов не были внесены коммунальные платежи и расходы на периодический ремонт в квартире.

Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Ежемес.

Можно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее

Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Из плюсов:

  • инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
  • две квартиры лучше, чем одна;
  • вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
  • либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.

Из существенных минусов:

  • жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
  • каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к.

Если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков. По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку.

Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.

Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем «затягивать на шее петлю», стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.

А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.

Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров.

Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц.

Как взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты.

За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей.

Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт).

Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%).

Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью.

Реально ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите » в плюс».

У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.

В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?

Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:

  • Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
  • Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
  • В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.

Т.е., пока все выглядит очень»красиво», выгодно, перспективно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *